Vuoi comprare una casa da affittare? Prima guarda cosa succede al resto del tuo patrimonio

6 ottobre – Giornata mondiale dell’Habitat

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La casa in cui vivi e un appartamento acquistato per metterlo a reddito possono assomigliarsi, ma rispondono a esigenze diverse. La prima deve essere il luogo giusto per te. Il secondo deve funzionare come investimento.

In occasione della Giornata mondiale dell’Habitat vorrei parlare a chi, dopo aver costruito una certa disponibilità economica, sta pensando di diversificare acquistando un immobile da affittare. È una scelta che incontro spesso nel mio lavoro. A volte comporta anche una seconda decisione: vendere una parte degli investimenti finanziari per pagare l’acquisto.

È proprio prima di compiere quel passaggio che vale la pena fermarsi e fare i conti.

Una domanda di attualità: quell’immobile quanto ti renderà davvero?

Quando cerchiamo casa per viverci, contano gli spazi, la posizione e la sensazione che proviamo entrando. Se la acquistiamo per affittarla, dobbiamo aggiungere altre domande: chi potrebbe volerci abitare? Quanto sarebbe disposto a pagare? Per quanto tempo potrebbe restare sfitta?

Durante il seminario “Quella casa è un affare?”, che ho tenuto quest’anno nel territorio in cui opero insieme ad un esperto del settore, siamo partiti proprio da qui: non tutti gli immobili sono buoni investimenti, anche quando ci piacciono o sembrano acquistati a un buon prezzo.

Un canone di 900 euro al mese, per esempio, equivale a 10.800 euro l’anno se l’immobile è affittato per tutti i dodici mesi e l’inquilino paga regolarmente. Da quella cifra vanno poi considerati imposte, manutenzioni, spese a carico del proprietario e possibili periodi senza locazione. Al costo dell’acquisto si aggiungono inoltre le spese necessarie per comprare e, talvolta, per rendere l’immobile affittabile.

Solo dopo questi calcoli possiamo iniziare a parlare di rendimento.

Perché è importante guardare anche agli investimenti che possiedi già?

Immagina di avere un portafoglio finanziario costruito negli anni e di voler comprare un appartamento da mettere a reddito. Potresti vendere una parte degli investimenti e pagare l’immobile senza ricorrere a un finanziamento.

È una possibilità, ma prima di sceglierla, chiediti che ruolo svolgono oggi quei risparmi. Potrebbero servirti per altri progetti, per affrontare un imprevisto o per mantenere una parte del patrimonio più facilmente disponibile. Venderli può anche avere conseguenze fiscali e cambiare l’equilibrio complessivo dei tuoi investimenti.

Esiste, poi, un’altra strada da valutare, se adatta alla tua situazione: mantenere una parte degli investimenti e offrirla in garanzia alla banca per richiedere un finanziamento. La banca per cui opero contempla forme di credito assistite da garanzie finanziarie; l’accesso e le condizioni dipendono dalla valutazione della banca e dalle caratteristiche delle attività offerte in garanzia.

In questo modo, gli investimenti idonei potrebbero continuare a produrre i loro eventuali proventi mentre l’appartamento genera un affitto. Sono due possibili fonti di entrata, non un doppio guadagno automatico: il finanziamento ha interessi e costi, gli investimenti possono oscillare e il reddito dell’immobile non è garantito. Inoltre, offrire attività in garanzia limita la libertà di disporne e, in caso di mancato rimborso, la banca può rivalersi sulla garanzia.

La domanda da fare, quindi, è molto concreta: dopo tutti i costi e i rischi, questa soluzione è più adatta a te rispetto a vendere gli investimenti e acquistare con capitale proprio?

Gli errori più comuni

1. Il primo è calcolare il rendimento sul solo prezzo dell’appartamento. Per capire quanto hai realmente impiegato devi includere anche i costi di acquisto, gli eventuali lavori e le spese che sosterrai nel tempo.
2. Il secondo è considerare l’affitto un’entrata sempre disponibile. Un cambio di inquilino, una manutenzione importante o un periodo senza canone possono modificare il risultato. Se c’è un finanziamento, le scadenze di rimborso restano comunque da affrontare.
3. Il terzo è vendere gli investimenti senza confrontare le alternative. La scelta riguarda tutto il patrimonio: quanta liquidità ti rimane, quanto sarà concentrato negli immobili e a quali progetti erano destinati i risparmi che stai pensando di utilizzare.

Cosa fare concretamente prima di firmare

Io partirei da tre simulazioni: acquistare con capitale proprio, acquistare dopo aver venduto una parte degli investimenti, oppure verificare la possibilità di finanziare l’operazione offrendo attività idonee in garanzia.

Per ciascuna confronterei:

• il costo complessivo dell’immobile, compresi acquisto e lavori;
• l’affitto realisticamente incassabile e le spese del proprietario;
• l’effetto sul portafoglio finanziario e sulla liquidità disponibile;
• interessi, costi e modalità di rimborso dell’eventuale finanziamento;
• cosa accadrebbe se l’immobile restasse sfitto o gli investimenti dati in garanzia perdessero valore.

È il tipo di analisi che permette di valutare l’immobile insieme al patrimonio, anziché decidere guardando soltanto il prezzo di vendita o l’affitto annunciato, scoprirai che farsi finanziare ti converrà di più!

Tre consigli pratici

1- Scegli l’immobile pensando a chi lo affitterà. Una casa che acquisteresti per viverci potrebbe non essere quella più richiesta dagli inquilini a cui vuoi rivolgerti.

2- Calcola quanto resta, non soltanto quanto entra. Il canone annuo è l’inizio del conto. Il rendimento che ti interessa è quello che rimane dopo spese, imposte e periodi in cui potresti non incassare l’affitto.

3- Decidi come pagare solo dopo aver confrontato le soluzioni. Usare i risparmi, vendere investimenti o chiedere un finanziamento garantito sono scelte con effetti diversi. La migliore dipende dai numeri dell’operazione e da ciò che vuoi preservare per il futuro.

Conclusioni

Diversificare il patrimonio con un immobile può essere una scelta sensata, se l’appartamento produce un rendimento adeguato e l’acquisto lascia il resto delle tue risorse coerente con i tuoi obiettivi.

Se stai valutando di vendere investimenti finanziari per comprare una casa da affittare, parliamone prima di disinvestire. Se hai già trovato un immobile, chiamami prima di fare una proposta: possiamo analizzare insieme il rendimento atteso e verificare anche se un finanziamento con parte dei tuoi investimenti in garanzia sia praticabile e conveniente nel tuo caso.